李民骐：”平抑房价、改善民生，建设“社会主义有计划的市场经济”

　　近年来的房价暴涨，已经成为广大人民群众最为迫切关心的问题。由于房地产畸形发展而引起了多个部门严重生产过剩、居民和企业部门债务临近危险水平，因而引起了国内外各方面对于中国经济前景的担忧，乃至担心中国经济将步日本、美国的后尘，房地产泡沫破裂，进而导致全面经济危机，使得中国经济由此陷入长期停滞的泥潭不得自拔。

　　比如，近来网上流传署名“望长城内外”的文章(中国房地产市场为何会出现“两高并存”的问题?)。文章指出，中国房地产业目前存在着高房价、高库存“两高并存”的严重失衡局面，房地产价格暴涨已经引起了广大人民群众的严重不满并大大增加了实体经济部门的生产成本，房地产泡沫已发展为中国金融风险的主要来源。作者指出，必须深刻反思房地产无序发展引起的教训，进而反思当前整个的经济发展路线，要加强对资本的监管，将广大人民群众的基本需要作为发展经济的首要目的，将改革目标调整为建立“社会主义有计划的市场经济”。

　　草根网专栏作家“云台剑侠”提出：“换个思路解决住房问题”。云台剑侠认为，现行的房地产政策是死路一条，中国的住房问题绝不可能靠住房私有化、土地私有化来解决，只有在土地公有的基础上，由国家投资建房，实行公有民租的方式，才能满足百姓的住房需要，同时最大限度地保障人民居住自由。

　　网上流传的一篇文章(癫狂的房地产已经变成了一场集体心理实验)，作者自称“在一线城市苦苦奋斗，但已经被疯狂上涨的房价蹂躏得绝望的人”，这是当前城市生活中大批欲为中产而不得的高学历青年被高房价以及现代资本主义的种种变态在精神上和物质生活上都逼迫到崩溃边缘的真实写照。　　

　　上图为广州楼市开盘人头攒动的场面，而下图则是某市大量闲置的房屋。图片来源：网络

　　在这样的背景下，如何认识房地产业对中国经济的影响，如何评估房地产泡沫一旦破裂对中国经济可能产生的危害，站在进步立场上的各界人士在房地产以及相关经济问题上应当提出怎样的政策主张?在这篇文章中，我提出一些初步看法，与进步学界各位人士以及各位读者共同探讨。

　　房地产与中国经济

　　要谈论房地产问题，首先要对房地产对中国经济的影响及其重要性有个较为客观准确的估计。目前网络上对此有不同的说法，有的认为房地产业的影响已经达到中国经济规模的20%，有的认为房地产及其上下游活动的直接间接影响之和已经达到中国经济规模的50%。这里，采用几种较为直接、公开、权威的数据来评估目前房地产业在中国经济中的实际地位，力争做到不夸大、不缩小。

　　图一比较了几种较有代表性的房地产业活动指标占中国经济规模的比重：　

　　资料来源：国家统计局，《中国统计年鉴》2014年和2015年，“2015年全国房地产开发投资和销售情况”。

　　其中，房地产开发投资是房地产企业以赢利为目的进行的投资支出(不含城镇单位和农户自建房屋而发生的固定资产投资)，反映了房地产业对国民经济其他部门的最终需求。商品房销售额是房地产企业销售住房、办公楼、商业用房而获得的销售总收入。房地产企业主营业务收入指的是房地产企业通过出售商品房、出租房屋、转让土地等活动而获得的营业收入。该项通常小于商品房销售额，因为主营业务收入按实际发生的收入计算而商品房销售额按合同价款计算。主营业务收入包括了房地产企业经营活动产生的各项增加值(包括利润、工资、固定资本折旧等)，也包含了房地产企业的各项业务成本(如土地购置费用和商品房建筑成本)。2000年，房地产开发投资占国内生产总值的5%、商品房销售额占国内生产总值的3.9%。2005年，房地产开发投资占国内生产总值的8.5%，商品房销售额占国内生产总值的9.3%，房地产企业主营业务收入占国内生产总值的7.9%。2014年，房地产开发投资占国内生产总值的14.8%，商品房销售额占国内生产总值的11.8%，房地产企业主营业务收入占国内生产总值的10.3%。2015年，房地产开发投资占国内生产总值的14%，商品房销售额占国内生产总值的12.7%。自2000年以来，房地产业各项活动指标在中国经济中的影响显著增加，占国内生产总值的比例从2000年的4-5%上升到2014年的10-15%。　　

 

　　图一显示的是房地产业各项活动与历年国内生产总值绝对水平的比较，还不能充分显示房地产业对经济增长的影响。图二说明了房地产业各项活动指标自2001年以来历年增量占当年国内生产总值增量的比例：　　

　　资料来源：国家统计局，《中国统计年鉴》2014年和2015年，“2015年全国房地产开发投资和销售情况”。

　　显然，房地产业各项活动增量占国内生产总值增量的比例波动剧烈。在有的年份，房地产活动对当年国内生产总值增量的贡献巨大。如2009年，商品房销售额增量占当年国内生产总值增量的65%。2013年，商品房销售额增量占当年国内生产总值增量的31%，房地产企业主营业务收入增量占当年国内生产总值增量的36%。在有些年份，房地产业活动则发生负增长，如2014年，商品房销售额和房地产企业主营业务收入都发生负增长。

　　今年前三个季度，房地产活动异常活跃。根据国家统计局发布的“2016年1-8月全国房地产开发投资和销售情况”，今年1-8月，商品房销售额达到6.7万亿元，比去年同期暴涨38.7%。由于去年商品房销售额约占国内生产总值的13%，据此可以粗估，商品房销售额增量对今年国内生产总值增量的贡献将达到5个百分点(13% * 38.7% = 5.03%)。由于现在名义国内生产总值每年仅增加约6个百分点，那么商品房销售额增量将占到今年国内生产总值增量的绝大部分。

　　需要说明的是，这是一种简单化的推算方法，假设商品房销售额在当年全额支付，又假设由此产生的销售收入全部转化为房地产业、建筑业等行业的增加值，其中的土地购置费用部分又通过居民和政府部门的支出转化为其他行业的收入。尽管如此，这一推算还是可以粗略地说明房地产活动目前对中国经济的巨大影响。

　　图三用房地产企业债务增长的情况说明了房地产业畸形发展带来的金融隐患：　　

　　资料来源：《中国统计年鉴》2015年。

　　如图三所示，2005年时，房地产企业负债占国内生产总值的比例还不到30%，2014年时已经达到60%。”社会融资总额“大约相当于中国经济中的全部非金融部门债务(中央政府债务除外)。2008年以前，房地产企业负债大约占中国经济中全部非金融部门债务的四分之一，现在，这个比例已经上升到约三分之一。这说明房地产企业负债是整个中国经济债务水平上升的一个主要推动力量。

　　新增房地产企业负债占国内生产总值的比例，2009年以前，大约在6%，2010年以后，大约在9-10%。这个比例表面上看起来比较稳定，其实大有学问。新增债务与新增国内生产总值之比，如果长期保持不变，就可以决定长期的负债与国内生产总值之比。比如，2014年，新增房地产企业负债占国内生产总值之比是9.5%，当年名义国内生产总值比上年增加6.4%，这就意味着两者之比是148%，接近150%(在经济学中，这也叫做边际债务收入比)。也就是说，如果新增房地产企业负债占国内生产总值之比以及名义国内生产总值增长率都没有变化，在长期，房地产企业负债占国内生产总值之比将继续上升，直至趋近于150%。事实上，名义国内生产总值增长率在未来很可能下降，从而意味着债务收入比上升的空间更大。另外，上述分析还没有考虑到居民部门为了买房而借入的住房抵押贷款。

　　根据这一节的简单分析，可以初步得出这样一些结论：房地产企业部门的负债增长显然不可持续，确有因为房地产企业大面积资不抵债而触发金融危机的危险。房地产企业部门的各项活动已经占到中国经济的一个显著份额，并且至少在某些年份，房地产企业部门各项活动的增长占到了当年中国经济增长的大部分或者相当一部分。因此，一旦房地产企业部门爆发危机，将有可能引发整个中国经济的危机，或者导致增长率大幅度下降，乃至引起经济负增长。由于房地产企业以及相关居民部门债务对投资和消费活动的抑制作用，在危机之后，中国经济陷入长期停滞的可能性是存在的。

　　房价与工资

　　对于广大人民群众来说，遏制房价暴涨，并使得房价逐步降低到与绝大多数劳动者的收入相适应的水平，确保所有劳动者都能获得合理的、有尊严的、能够满足正常生活需要的居住条件，是当前最迫切的经济和社会问题之一。

　　根据国家统计局的数据，2000年至2014年，全国住宅商品房每平方米平均单价从1948元上升到5933 元，年平均增长8.3%。这个增长速度，虽然比较快，但是没有超过工资的增长速度。同一时期，城镇单位就业人员年平均工资(按名义工资计算)年平均增长13.7%。当然，这里说的房价是全国平均价格，没有考虑到一、二线城市房价上涨幅度超过全国平均水平的情况。

　　2015年，全国住宅商品房每平方米平均单价达到6472元，比上年增长9.1%。今年前8个月，全国住宅商品房销售额5.7万亿元，销售面积7.7亿平方米，每平方米平均销售价格7362元，比2015年全年平均价格已经上升了13.7%，显著超过了当前工资增长速度。

　　图四显示了2000-2015年各类就业人员年平均工资按照当时全国平均房价可以购买到的住房面积：　　

　　资料来源：国家统计局，《中国统计年鉴》2014年和2015年，国家统计局历年发布的“全国农民工监测调查报告”，“2015年全国房地产开发投资和销售情况”。

　　要说明的是，这里所说的年平均工资，指的是税前工资，没有扣除个人收入所得税、个人缴纳的社会保险等。所谓“年平均工资可以购买的的住房面积”说的是一个劳动者一年不吃不喝，没有其他任何开销，也不纳税，不缴社保，将全部年收入用来买房“在理论上”可以买到的住房面积。

　　城镇单位就业人员属于中国城市就业的“正式部门”，包括国有单位、城镇集体单位、股份制单位、港澳台资和外资单位。2000年，城镇单位就业人员的年平均工资可以购买不到5个平方米的住房面积。2014年，城镇单位就业人员的年平均工资可以买到9.5个平方米的住房面积。

　　2009年，城镇私营单位就业人员的平均工资(城镇私营单位不在“城镇单位”的统计范围内)可以买到4个平方米的住房面积，到了2014年，大约可以买到6个平方米的住房面积。

　　2008年以前，农民工的年平均收入(按照10个月的月平均收入计算)大约可以买到3个平方米的城镇住房面积，此后有所增长。2014年，农民工的年平均收入可以买到4.8平方米的城镇住房面积，但是2015年，农民工年平均收入所折算的住房面积下降到4.7平方米。

　　即使就条件最好的城镇单位就业人员工资水平来说，尽管其年平均工资所折算的住房面积有所增长，但是仍然大大低于一个城镇居民家庭为了维持正常居住条件所需要的水平。目前，中国城镇人均住房面积已经增加到30平方米以上。维持一个三口之家的正常居住条件，户平均住房面积应达到90平方米以上。如果按照正常情况下房价不应超过居民家庭年平均收入三倍推算(从而每年房贷还本付息按房价约10%计算，不超过家庭年收入的三分之一)，一个家庭两个劳动者的年收入相加至少应能购买30平方米的住房面积，平均每个劳动者的年收入至少应能购买15平方米的住房面积。

　　也就是说，现行房价至少要下降三分之一(从而劳动者年平均收入可以购买的住房面积增加50%)，才能保证城镇就业人员中平均条件较好的城镇单位就业人员(不到四亿城镇就业人口的一半)通过购买商品房获得城镇平均水平的居住条件。这还远不能满足城镇私营和非正式部门就业人员的需要。

　　这里有一个问题，既然现在的房价大大超出了广大劳动者的承受能力，房市又为什么异常火爆呢?今年的商品房销售额有可能接近10万亿元，这10万亿元的销售额又是怎样产生的呢?现有的统计数据无法让我们准确回答这个问题。但是，显而易见，在城镇挣扎奋斗勉强糊口的农民工不可能是购房的主力，城镇私营单位和非正式部门的工人也不可能是购房主力，即使是在城镇单位就业的普通职工通常也仅有一套供本人居住的住房。目前，能够在高位房价上继续投入巨资购买房屋的只能是资本家以及某些“灰色收入”群体。并且，这些特殊社会群体购买房屋的目的主要不是为了居住，而是为了待价而沽、囤积居奇，利用房价上涨的趋势大捞一笔。

　　根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2014年以《城镇住房空置率与住房市场发展趋势》为主题的调查报告，在城镇地区全部家庭中，仅有21%的家庭有多套住房;但是在收入最高的10%的家庭中，有40%的家庭有多套住房，在收入最高的1%的家庭中，有53%的家庭有多套住房。根据该调查报告，2013年，中国城镇地区有22%的住房(约5000万套)处于闲置状态，可供1.5亿人居住。

　　可见，对住房拥有大量投机性需求的(表现为拥有多套住房和闲置住房)，主要是社会上最富有的特殊群体，特别是最富有的1%的家庭。

　　资本主义市场经济必然带来房地产泡沫

　　住房作为一种商品，其价格当然是供求决定的。但是住房作为商品有其特殊性。住房是所有人的基本生活需要，所有人对于住房都有所谓“刚性需求”。在住房私有化的大趋势下，一般劳动者家庭都不得不尽自己的最大能力来购买住房。另一方面，由于土地资源有限，也由于住房的建设周期较长，住房建设在短期相对于需求会有一定的滞后性。因此，在城市化建设初期，往往会发生住房价格以较快速度上涨的现象。住房一旦建成，又可以长期保存，短时间内不会变质损坏，因而投机者可以长期持有、待价而沽。在这些因素共同作用下，就使得住房成为大规模投机泡沫赖以形成的“资产”，而不再是简单地满足人民生活需要的商品。

　　一旦房价开始出现上涨的趋势，就会有投机资本进入房地产市场，推动房价进一步上涨。房价的持续上涨造成了普遍的房价上涨的预期，这时大量的普通家庭抱着侥幸心理也开始踊跃买房，甚至不惜背上沉重的债务，房价开始进入暴涨阶段，投机商从中获得巨大利益。

　　在资本主导的市场经济条件下，房地产泡沫一旦形成，就很难停下来。就一般商品来说，如果某种商品价格上涨，会吸引更多的商品生产者进入这一行业，从而增加这一商品的生产，供给上升以后，价格就会降下来。从表面上看，中国近年来住房供给的增长还是比较快的。据2015年《中国统计年鉴》，2000年，房地产开发企业房屋建筑竣工面积2.5亿平方米;2014年，房地产开发企业房屋建筑竣工面积10.7亿平方米。2000年至2014年，商品房屋的建筑竣工面积翻了两番，年平均增长11%。既然房屋供给迅速增长，为什么房价仍然暴涨呢?一方面，这是因为投机性需求比房屋供给增长得更快，另一方面，是因为房地产开发商看到房价不断上涨的趋势，并不急于出售所有的建成住房，而是有意识地将一部分建成住房控制在手里，人为地限制住房供给，给房价上涨推波助澜。有资料表明，目前中国房地产市场上空置的住房面积多达10亿平方米

　　(新华视点，http://news.xinhuanet.com/politics/2015-05/01/c_1115153720.htm)，相当于1000万套住房。这里说的“空置房”，指的是房地产市场上尚未售出的住房，区别于前面所说的已经为居民拥有但并未使用的闲置住房。　　

　　在房地产泡沫产生过程中，要产生对住房的巨大的投机性需求，除了资本家和特殊社会群体的自有资金外，还需要信贷资金的大量投入。所以，在表面上，如果中央银行下决心紧缩货币供给，银行系统减少贷款(紧缩“银根”)，似乎就可以抑制住对住房的投机性需求，消除房地产泡沫。但是，在市场经济条件下，中央银行也好，财政部也好，甚至国资委、发改委，都不可能对整个社会生产进行有计划的控制。至于商业银行(包括国有商业银行)，其经营目的也是为了赢利而不是执行国家经济政策。如果银根紧缩，那么就是普遍紧缩，不会仅仅是减少对房地产市场的贷款，而是会普遍地减少对一切生产活动以及居民正常消费需要的贷款。也就是说，在市场经济条件下，货币收缩对各个经济部门的打击是“无差别”的。如果不是这样，而是实行有差别的信贷配给，比如由国家以行政命令的方式要求银行只给生产性部门贷款，不给房地产等投机部门贷款，那么就属于政企不分、行政干预、指令性计划，用行政手段代替市场机制，是严重违反“市场在资源配置中起决定性作用”的原则的。

　　由于市场经济条件下货币供应变化的影响是无差别的，中央银行一收紧货币供给，利率必然普遍上涨，往往是房地产泡沫还没有破裂，许多正常的生产部门已经纷纷周转不灵、陷入困境。因此，在资本主义发展的历史上，无论是日本、美国，还是东南亚各国、英国、欧元区，企图靠货币调节来抑制房地产泡沫并实现经济软着陆，无一不遭到失败。

　　历史经验证明，资本主义市场经济不可能避免房地产泡沫，也不可能避免泡沫破裂以后的严重经济危机以及给劳动人民生活带来的巨大灾难。

　　那么，号称“社会主义市场经济”的中国，能不能避免重蹈资本主义的历史覆辙呢?这要看中国现在的经济政策能不能有效地发挥社会主义经济制度的特点，用社会主义的优越性来克服市场经济内在的盲目性、非理性。

　　建设“社会主义有计划的市场经济”，战胜房地产危机

　　如上所述，目前的房价水平(即使按全国平均房价来说)大大超过了城镇广大劳动者所能承受的合理水平，目前的房价暴涨使得原有的经济和社会矛盾更加激化。另一方面，在市场主导、以赢利为目的的房地产业主导住房建设的大形势下，一旦房价大幅度下跌，又势必导致大批房地产企业资不抵债，进而引发全面的债务危机和经济危机。

　　目前经济政策的当务之急，是要采取大胆果断的措施，不仅平抑房价，而且从根本上满足城镇广大人民群众以及城镇新增就业人群的基本住房需求。与此同时，防患于未然，一方面力争避免房地产危机爆发，另一方面本着“预则立，不预则废”的原则，做好万一房地产危机爆发的应对准备。

　　就满足广大人民群众的住房需要来说，应当从根本上改变思维方式，放弃在实践中已经证明失败的由市场和私人资本主导的房地产体制;从发挥社会主义优越性的原则出发，在土地公有制的基础上，实行在计划指导下、国有资本主导、以满足民生为目的的住房建设政策。

　　具体来说，由中央政府牵头、地方政府参与，以五至十年为期，进行大规模的以满足新增城镇就业人员住房需要为目的的住房投资建设。根据现在每年新增城镇就业人员1000万以上的具体情况，可以每年新建约500万户国有廉租住宅。为此每年需要建设住房面积约5亿平方米，按照每平方米造价3000元匡算，约需投资资金1.5万亿元，大约相当于国内生产总值的2%。

　　2015年，全国的国有控股固定资产投资高达18万亿元，其中存在一些浪费，还有一些是用于并非社会十分需要的项目(比如边远地区的高速公路或者某些表面化的城市建设)，将这些浪费的或者并非社会十分需要的资金节约下来，就是一笔可观的资金。另外，目前中央政府债务仅占国内生产总值的15%，还有很大的增长空间。

　　可以考虑，由中央政府增发一批债券，比如占国内生产总值的1%，用于向地方政府提供建设国有廉租住宅的专项资金，其余所需资金则由地方政府自筹(或者从现有资金中节约，或者向银行贷款)。如此连续投资5年，中央政府债务仅增加相当于国内生产总值的5%;如利息率是5%，则中央政府每年新增利息支出仅占国内生产总值的0.25%。况且，这笔投资是可以逐步回收的。

　　如果一套100平方米的国有廉租住房造价300000元，出租第一年月租金为1000元，大约相当于一个有两份工作的农民工家庭月收入的六分之一，第一年后(随着工资增长)每年租金可以上涨5%，那么只要17年，国家就可以收回原始投资成本。

　　每年500万户的国有廉租住房，可以满足相当一部分新增城镇就业人口的住房需要，由此形成的每年5亿平方米的住房面积，大约相当于现在每年商品住宅销售面积的一半，可以对住房价格产生巨大的抑制作用。每年新增1.5亿元的国有住房投资，可以稳定总需求，缓解部分行业的生产能力过剩问题，减少下岗失业人口，促进社会稳定。

　　在理想情况下，通过国有住房建设，可以一方面满足广大人民群众对住房的迫切需要，另一方面促进房地产市场实现软着陆，使房价逐步回落到合理水平。但是，由于市场经济内在的非理性和无政府状态，也不能排除另外一种可能，那就是在住房的供求形势发生变化以后，房价在短时间内发生暴跌，并进而导致大批房地产企业债务违约、破产。

　　房地产危机一旦爆发，可能从两个方面对整个经济造成重大威胁。一是，房地产投资大幅度下降，并且通过“乘数作用”(因为投资减少导致收入减少，又导致消费等支出进一步减少)以及对居民、企业部门信心的冲击，导致消费和投资全面下降。二是，大批房地产企业债务违约、破产后，银行系统坏债大幅度增加，银行可能被迫减少借贷、收回贷款，使得经济雪上加霜。

　　如果发生这种情况，还是要依靠社会主义的制度优势，发挥国有经济的主导作用，用主动的计划干预来克服市场经济的无政府状态。如果万一发生房地产投资大幅度下降并引起有效需求全面不足的情况，可以及时增加国有部门的公共投资，并适当增加社会福利支出(比如，全面提高城乡居民的最低生活保障)，从而稳定总需求。如果房地产危机导致银行系统大面积坏债，则应迅速地(在必要时，不计代价地)向银行系统注入国有资本，将坏账注销，用政府债务代替银行债务，使得银行系统得以顺利恢复运转。只要有强大的国有部门做经济的自动稳定器，就可以避免类似美国那样的“大衰退”或者日本那样的长期停滞。

　　在深层次方面，则应反思“市场在资源配置中起决定作用”的改革路线，吸取各资本主义国家由于奉行新自由主义教条而多次爆发严重经济危机和金融危机的深刻教训，既适当发挥市场在资源配置方面的积极作用，又要认识到市场经济的巨大局限性。无论是马克思主义理论还是资本主义的历史经验都证明，市场经济不能解决人类所面临的各种重大问题；市场经济既不能避免严重的经济危机，也不能满足广大人民群众在吃穿住行方面的基本需要，更不能克服贫富悬殊、两极分化的痼疾。要解决这些问题，只能靠社会主义制度，具体来说，只能靠发挥公有制经济的主导作用以及全社会自觉的、有意识的计划调节作用。在这个意义上，中国经济在未来能不能顺利发展，取决于经济领域的决策当局，敢不敢解放思想，打破对市场的迷信和教条，承认并发扬社会主义的优越性，探索出一条不仅在本质上区别于资本主义而且从根本上优越于资本主义的有中国特色的发展道路。