房地产“秘不发丧”终非良策！

　　为什么开发商可以烂尾，但是老百姓不能断供?

　　前几日看到一个楼盘烂尾，而上千户业主在面临倾家荡产危机之际，竟然惨遭银行还贷违约起诉?雪上加霜，祸不单行，这个国家太疯狂。

　　如果，你是位月薪一万多的普通上班族，凑够6个钱包全副身家买下那还没封顶的房子。然而不幸的是，开发商突然宣布破产，工地变成废墟，你梦想中的新家成了海市蜃楼，紧跟着的是银行对你追债。与此同时，你又因为经济下行失去工作，断供数月无法偿还房贷，银行开始催收，你的家在一夜之间飘摇。你会有什么感受?月薪过万的收入水平实际上已经在90%打工人之上，平均收入五千的打工人以及更低甚至“灵活就业者”，又会如何?相比之下，荒诞的是，开发商却可以在他们认为“烂尾”更有利的时候，举着资金链断裂的口号，直接让工程烂尾。一切行云流水来得自然，没有恐惧，也没有担心。因为他们知道有政府在护着自己。一方面，这么多年来的房产市场发展很大程度上受制于政府调控，正所谓“空调空调越跳越高”令大部份开发商常年处于高杠杆的经营风险边缘。另一方面，相关法律对于开发商的破产行为并没有任何惩罚，留下足够大的逃责空间。同时，在政府看来社会的稳定性大于一切，当开发商出现烂尾甚至破产迹象之时，一只“接盘”、“纾困”的手就会伸出，以避免社会不稳情绪和因素放大。也正是这种一次又一次的“救市”行为，在一定程度上累积了市场风险，令开发商在经营决策时肆无忌惮。

　　在美国，无论个人还是公司企业，只要涉及到债务违约都将会面临严厉的法律后果，这种特定法律环境对违约行为一直都保持着足够的震慑作用。如果开发商因资金断裂或其他原因停工，首先会面临购房者的诉讼，这一步往往带来巨额赔偿。然后信用等级将会严重打击，意味着未来几乎无法再融资，甚至可能因此无法继续业务。

　　相似的还有日本。同样对于违约者不论公司或个人都一样采取严厉的惩罚，令企业和个人在债务问题上站在同一起跑线。尽管曾经地产泡沫破裂，严重的经济问题令日本经济走入消失的三十年，但政府立场上始终没有偏袒任何一方，银行也进行了大规模的不良资产清算，无数房地产公司因此破产，并且被追责。而作为普通民众，一方面可以申请政府的住房贷款援助，或者通过社会福利机构申请生活援助。

　　搞资本主义，就应按照资本主义规矩来办，不要非驴非马四不像，就会拿老百姓开刀。

　　可惜的是，我们眼前的故事里，开发商和购房者似乎在下一盘不公平的棋。开发商有无限制的落棋机会，而购房者却只能在规则中行走，没有任何逃脱机会。但在一个真正健康的市场经济里，不论你是挥金如土的开发商还是惜金如命的普通打工族，大家都应该站在公平的起跑线上，共担风险、共享收益。

　　农民工三大工作，基建，地产，打螺丝。这3个都快走到尽头。基建，我国基建在过去爆发发展，建筑业总产值达到29.3万亿元，是2012年的2.1倍;增加值达到8万亿元、占GDP的7%;吸纳就业超过5000万人。地产，狭义的房地产行业的从业人员应不少于1500万人。但是地产需要大量的建材，家装，家电，设备制造，这又吸纳了大量农民工打螺丝，这部分加起来又不少于5000万。

　　根据统计2022年我国农民工总数是2.92亿人制造业占26%，7500万人。建筑业占17.7%，5000万。制造业因为中美脱钩，内需不振，未来就业人口会迅速减少。而建筑业更不用多说，必定减少。多出来的人口根本无法就业。

　　我国需要的就是大力发展服务业，当经济发展到一定程度，除了制造产业升级更需要服务业升级。如果只有制造业升级，大量底层农民工根本没有足够的工作机会，造成实质性失业。可以预见未来3条路，基建，地产，制造业工厂，其中2条半会受阻。大量劳动力会剩余。

　　虽然我老人家经济学功力深厚无比，且有丰富实务经验，能够深刻理解中国独有的特色货币印钞机制，故对中国房地产业有着无比坚定的信心。即使房价涨到天上也不会崩盘，况且距离天还差着一大截哩。但去年以来到最近各种密集的坏消息确实让人心惊胆战，地方财政吃紧，银行降薪，股市地产股跳水，上下游产业链骨朵牌效应正在显现，不由得对中国特色房地产只涨不跌的信仰动摇起来。

　　隔壁资本主义韩国房价暴跌30%!房地产泡沫破裂后，房东大规模跑路，租客成了被动接盘侠大量被逼自杀?更是把人吓了一跳，看来这波及的范围难以想象。四十年前改开初期，韩国可是被主流媒体作为证明资本主义优越性，而鼓吹的“亚洲四小龙”之一。弥天大谎终于显原形，退潮之后看到底谁在裸泳?可怕的是一切都来不及了，中国已经被忽悠上了特色资本主义不归路。

　　最近，网络关于房地产的不利消息不断袭来，但由于中国特色而未见官方明确披露。于是关于房地产密不发丧的“谣言”像幽灵一样在大地游荡。 而与房地产相关的上下游产业密集不详信息也接踵而来：

　　刚刚!深圳官方回应“统租”非议!记者实探：部分房东忙涨租!

　　https://finance.sina.cn/2023-06-04/detail-imywahxs4264645.d.html

　　怎么看待深圳城中村房子被统租? - 剑云扫霾的回答 - 知乎

　　https://www.zhihu.com/question/604186489/answer/3058130374

　　钢铁行业纷纷减产停产、裁员降薪。上游产品焦炭价格急跌四成，焦炭企业也在减产停产。河北P阳钢铁称，钢厂利润缩水50%以上，5月份三分之一的钢铁企业出现亏损，6月亏损面继续加大，7月基本上全部行业都陷入亏损。水泥目前状态尚未见报道，估计也只剩下喘气了，还有　建材，家装，家电，设备制造...................这个链条很长很长，“浦发银行员工因为降薪而罢工”。“各地政府财政吃紧，贵州政府违约”“地方财政形势极为紧张，多地财政收入罕见出现下滑。”

　　看到知乎网友发的一则重庆的消息：“看来房地产真到了“秘不发丧”的地步了，这不又倒下一个!重庆本地的民营房地产企业金科股份，昨天开盘后闪崩跌停，一直封死到收盘，纹丝不动，跌停板封单高达181万手。金科股份从2020年最高价11.27元跌到目前的1.12元，跌得只剩下一个零头，两年多时间，跌去了90%。昨天的闪崩跌停，预示着马上跌破一元，已经到了退市边缘，也许会像其他地产公司一样，连续一字跌停，一锅焖到退市。房地产的高光时候一去不复返了!”

　　史书上记载的最早的“秘不发丧”发生在公元前652年，那一年周惠王姬阆死了秘不发丧，翻开中国史书，几乎每一个朝代都有秘不发丧，此故何由之?秘室政治使然也。史上最著名的秘不发丧，就是秦始皇死后，李斯、赵高等人惧怕太子扶苏登位对己不利，秘不发丧，密谋矫旨赐太子父苏自裁，扶胡亥上位，随之秦朝灭亡。这说明秘不发丧必然孕育着一系列不可预的重大事件发生。背后水很深!

　　为了证实不是“谣言”，我老人家特地查看了一下股市，地产股确实跳水的比较多，金科股份赫然在列。

　　5月15日东北证券出了一个研报，(经我缩略)主要观点如下：

　　(1)从财政收入看，昆明市大幅下滑。一般公共预算收入方面，“2022年，昆明市一

　　般公共预算收入为505.25亿元，22年下降了27%，达到近五年最低点，同时税收收入占比逐年下降。”政府性基金方面，“昆明对于房地产市场依赖度较高，19年土地出让收入甚至高于一般公共预算收入。而21-22年土地市场遇冷对昆明财政收入造成巨大冲击，20-22年昆明市政府性基金收入分别为737.11亿元、447.31亿元和140.31亿元，因此近些年综合财力逐年下滑，债务压力加剧。”(2) “但从20年开始昆明市土地出让收入大幅下滑，使得昆明债务压力骤增”(3)从债券偿还期限看，2023和2024年这两年是偿债高峰年。(4)从投资者情绪看，市场对昆明城投债认可度越来越低，也就是说再融资以偿还债务的能力下降。

　　权威部门披露: 4月份16-24岁城镇青年调查失业率为20.4%.青年就业人口是2.8亿，20%的失业率，就意味着5600万，一个比肩欧洲大国人口的青年们无所事事。实际情况可能比公布数据更糟。这就是房地产这个“支柱”塌崩带来的骨朵牌波及效应。为什么说房地产这座大山崩塌最大的倒霉蛋是银行和地方政府?- 剑云扫霾的文章 - 知乎https://zhuanlan.zhihu.com/p/628649686

　　根据马克思资本论的研究结论：绝对地租是土地所有权的实现形式，与农业地租来源不同，城市绝对地租来源于产业部门创造的剩余产品价值，但不同行业也有所不同。具体来说，工业用地地租来源于产业工人直接创造的剩余产品价值的一部分;商业用地地租来源于产业部门劳动者创造后转移过来的，商业部门本身并不直接创造剩余价值;城市服务业和银行保险业来源与商业用地基本相同;住宅用地地租来源于工资，是必要劳动部分创造的价值部分。

　　马克思《资本论》中那个著名的公式： W=c+v+m。

　　1、W代表商品价值

　　2、C指cost，生产过程消耗掉的原材料以及机器折旧的价值。

　　3、V指value，劳动力的价值，一般代表支付给劳动者的薪水，养家糊口过日子的，以维持劳动力的简单再生产。

　　4、M指merit，剩余价值。

　　如果以k代表成本,以p代表利润,k=c+v.p=m那末,随着剩余价值转化为利润,则资本主义条件下商品价值的构成,即W=c+v+m=k+m,就进一步变成W=k+p,亦即商品价值转化为成本+利润.

　　这个公式在“资本论”中，研究的核心是资本家工厂剥削现象。马克思时代没有房地产这个吸血怪胎行业，那个时代主流是买地自建房屋或者住贫民窟。因为劳动力的简单再生产是资本主义的基本前提条件，所以资本主义并没有在V这个部分下黑手，竭泽而渔，而是通过一系列政策制度来保障。诸如各种社会福利，医疗免费，住房补贴，教育免费，慈善救济等等。但这不是毛主席的为人民服务，人民当家作主，性质完全不一样。而是“亲民”“爱民”“恤民”,就像奴隶主爱他的奴隶，爱他的马匹牲口一样，因为这是他的财富一部分，是奴隶主的“人口红利/牲口红利”。奴隶主希望他的奴隶马匹牲口能下更多的崽，且体力健壮，以供役使。

　　这就是说工薪阶级如果买房的话，他势必在工厂遭受资本家剩余价值剥削之后，他的工资薪金，或者说是“必要劳动部分创造的价值部分 ”，将再一次被房地产公司瓜分掠夺一次，如果租屋的话，将再一次被出租婆瓜分掠夺一次。

　　为什么中国买房成为压在工薪阶级头上的一座大山，因为高房价吞噬的就是V，即支付给劳动者的薪水这部分，吃，穿，衣，食，住，行，生，育，老，病，死，都要在里面开支，养家糊口过日子的，以维持劳动力的简单再生产的这部分价值。不仅是劳动者本人的V，为了买房，竟掏空了六个钱包。就是等于说连劳动者父母爷爷奶奶终生血汗积蓄的那一点V，都榨干了，可怜天下父母心!因为在城里没有一套房，孩子就无法生存，连对象都谈不上，断子绝孙，受人指责。实在令人发指，敲骨吸髓，何等恐怖!

　　看到一个大学教授视频，说“房地产是反人类工程!”很快被删了。其实删了视频删不了尽人皆知的真相事实。一个年轻人参加工作，到30岁左右买一套房， 30年期楼供贷款，等到当牛做马清苦30年好歹还清了贷款，但楼房恐怕临近了拆迁年限，60岁了，这一辈子就供了一套房，年老了临近拆迁，一个人来到世上，就这么的被吸干了血?两手空空。哪有这么吸血剥削人的?西方资本主义也没有啊。所以二手房谁敢接手啊，都三四十年房龄了，拆迁了你还得重新买安置房。因为特色中国土地是归政府所有的，土地使用期是70年。而不像美国等国土地私有权属于私人永久所有。所谓”土地使用权证“是个出租概念，晓得吧，租的，你们自以为花世界最高房价买的房子，其实都是租的。房龄到了就得拆迁，土地所有权不属于你。在西方房龄老了可以在原址重新翻建，因为土地所有权属于原房主。在中国就不行了，土地属于政府所有，你自己不能翻建，只有政府有权列入拆迁区计划，巧立名目，什么棚户区，低洼改造区等等，你就成了拆迁户了，拆迁户的待遇现在大家应该很清楚吧，不再赘述。所以你们自以为花世界最高房价买的房子，其实性价比与资本主义是完全不同的，资本主义房价是包括私有土地价值在内的，而中国不包括私有土地价值，仅仅是一个“70年期限的使用权”，或者说是一个租期，到期就归零了。

　　“房子可以保值增值”这种弥天大谎，不知怎么炮制出来的?在一个短期内，房价飞涨确实保值增值，但不动产价格变动是最讲究预期的， 人口下降就是导致房地产危机的一个长期预期， 有权威人士告诉过老百姓 “70年期限的使用权”到了归零吗?我老人家十八年前就写过论文探讨这个问题，但无处发表。而且私人房子是不好卖的，涉及过户，税费，折旧，一系列复杂专业问题。不管房价如何上涨，你卖一个试试?因为大多数人只住不卖，如果房地产公司高价卖出去一套房，整个房价指数就被哄抬上去了。结果每个买房的人都虚幻地觉得自己财富增加了，真是天上掉馅饼了，天上掉下来个林妹妹了。结果，有一天崩盘了，一切都回归到起点。酒醒时分，忧愁纷至。梦醒时分，寒意陡峭!泡沫破裂，所有的繁华一场空， 欲哭无泪。

　　房地产操作运作就像泛亚有色金属交易所完全一样，完全是云南政府支持背书，红头文件一大堆，什么金融改革，搞活民间借贷， 为国收储云云，把一些矿山废弃的小金属价格炒高，每日计息，老百姓看着自己账户利息增多很高兴稳妥，结果借贷资金波及全国达到430亿。突然有一天，崩盘了，不仅利息没了，连本金也没了。泡沫破裂，所有的繁华一场空。云南政府翻脸不认帐，汇报中央欺骗说是市场行为。后来又定性非法吸收存款，银监会立即出了一个文件，说损失自负。胡锡进公开造谣说“老百姓太贪，贪图高息，责任自负!”一套组合拳打下来，老百姓哭告无门……

　　政府卖地财政收入，房地产卖房收入，唯一来源只能是V。所以，通过地租瓜分的并不是剩余价值，而是瓜分V， 就是工薪阶级薪水。这个吸血剥削模式是与马克思描述的典型资本主义是完全不同的，根本无法硬套马克思理论，哪些整天抱着马列大本子词句四处炫耀乱套的所谓“很左”书呆子一点用没有。马克思时代没有房地产这个吸血怪胎行业，“资本论”研究的核心是资本家工厂剥削现象，与土地有关的仅仅涉及到地租，级差地租问题。也通过“资本循环与周转过程”分析了地租对工人剩余价值的瓜分过程。但他绝对想不到今天特色官商勾结，通过地租瓜分V的过程达到了这样一种令人发指敲骨吸髓竭泽而渔的恐怖程度。

　　土地是最大的财富，连资本主义经济学家鼻祖威廉·配第都说“土地是财富之母”。所以中国960万平方公里的广袤土地这是一笔无法估算的天量海量财富，作为土地所有者的政府想怎么搞就怎么搞，使用权转让也罢，统租也罢.......所以政府官员富得流油，考公挤破脑袋，都想分一杯羹。银行业从中贷款大赚利息，房地产老板也是空手套白狼赚的盆满钵溢。

　　不仅买房，生病医疗，孩子的高昂教育费用，都要从这个V，也就是薪水里抠出来。

　　那么为了买房，劳动者就必须节衣缩食，日子过得抠抠索索。以致看不起病，上不学，入托都入不起，死了葬不起，养不起父母生不起娃，不婚不育。最终导致人口下降，劳动力的简单再生产无法维持。所以现在政府又搞了很多鼓励生育的政策出来，甚至包括鼓励非婚生育这种伤风败俗的政策出来。但只要房地产还是这样继续在V这个部分下黑手竭泽而渔，出生率下降的速度将会继续加剧。这是客观经济规律使然，我老人家没有任何主观道德判断。

　　现在房地产老板基本已经把利润金钱财富转移到海外去了，现存在建或囤地项目资金主要靠贷款，一旦崩塌，房地产资本家就跑路，到国外过幸福富足生活。而国内银行恐怕有大麻烦。砖家叫兽总在侈谈“金融系统性风险”，政府也不断强调“防范金融系统性风险”，但“金融系统性风险”就在眼前咫尺之间，却都集体眼瞎，盲人骑瞎马，视而不见???银行手里这么多房贷，约占7成资产强。其中一部分是贷款给房地产公司的，一部分是按揭贷给买房的打工族的。一旦房价暴跌，房地产老板跑路，按揭大规模断供，那银行就傻眼了啊。坏账大面积出现不说，银行直接就被动地沦为房地产老板了，不论房地产在建项目还是已经卖出去的按揭现房期房，最终都甩在了银行手里。而且还是个负资产的房地产老板。比如说账面上1000万亿资产，可变现不到500万亿，浮亏500万亿。可怕的是没人买房，有价无市，一毛钱也变现不出来。不出意外，若没有央行印钞输血，放在规范的资本主义市场经济，就是早已无法提现倒闭了!要钱没有，要房子随便挑。但真要是出现极端经济危机状况，恐怕一套房换不来一袋米，因为一袋米能救命，而一套房对快饿死的人来说 一文不值。这就像一个寓言故事里描述的那样，一个富翁抱着一大堆金子饿死了，因为一大堆金子换不来一粒米。这就能理解毛主席“农业为基础工业为主导“的经济发展总体思想了吧?而到现在还有些蠢货弱智在诋毁“毛主席不懂经济”，神马“房地产是支柱行业”?都是脑子被驴踢坏了!而地方政府要靠卖地养活，现在现金流骤减，流动性立马紧张，城投债违约，公务员降薪，国家养的公务员太多了啊，需要的钱太多啊。但央行大规模印钞输血，恐怕会引发比较严重的恶性通货膨胀，转嫁到老百姓可要遭殃了，局面就不可收拾!而经济增长停滞又通货膨胀物价飞涨，这就是凯恩斯主义财政货币政策药方导致的资本主义癌症晚期“滞涨”现象。凯恩斯主义最根本的漏洞是扬汤止沸饮鸩止渴，生产过剩病根一点没有触及。

　　但是，中国960万平方公里的广袤土地，每一寸土地，都是毛主席领导人民牺牲了几千万先烈用生命鲜血换来的呀，属于全民所有的啊!土地所有权属于全民啊!1988年前的宪法法律都禁止任何组织和私人买卖出租的，这是正确的。所以，毛主席时代住房是免费分配的。人民自己所有的土地怎么还要交地租房租呢? 没有这个逻辑的。政府仅仅是公仆，你公仆有啥权力空手套白狼卖地啊???房地产老板凭啥在全民所有的土地上建房子又高价卖给人民空手套白狼啊???改割开房后就悄悄地变了，法律也修改了，变成现在这个样子。

　　什么，你们又诡辩说没有卖地仅仅收的是“土地出让金”?这就更说不通了，“土地出让金”从经济学可以勉强解释无非就是70年土地租金一次性缴款。之所以说勉强，因为商业惯例，可以签定70年土地租赁合同，但租金是逐年缴纳的。租户违约，土地所有者可以随时收回土地，历史上没有一次性缴纳70年租金的案例。旧中国的上海租界，租金也应该是逐年缴纳的。还有，卖了四十年土地了，这笔租金海量巨款应该交给土地所有者全体人民享有。而你们弄到哪儿去了?全国人民咋没一个见过这笔几千万亿巨款用于改善人民生活上学看病等等一点点呢?

　　最近看到一个神马“震撼!清华教授内部深度演讲：中国经济今明两年深度研判，三重压力”。 浏览了一下，这帮人屁股坐歪了，整天跟资本家富人官员混在一起，笙歌艳舞，推杯换盏，利令智昏，满嘴都是西方经济学那一套庸俗虚伪市侩牛鬼蛇神妖惑词句术语，他们浮光掠影浮皮潦草根本看不到事情的危险本质，也不管苍生血泪。所以危机关头生死存亡之际，中央政府决策层不能向他们咨询，更不能听他们瞎bb，那肯定会带偏政府思路。一旦酿成亡党亡国天下分崩离析大祸，后悔就来不及了。而这帮人铁定朝秦暮楚，另换主子去甜菊了，反过来把锅甩给中共，大骂共产党如何如何暴政云云，从极右到极左无缝切换。只要天安门还悬挂着毛主席像，只要中共还没有忘记这个党是人民领袖毛主席创立的，没有彻底忘记天职是为人民服务的，而不是为自己为一小撮富人官人服务的。就须切记祖先 “道失求诸野”祖训。那么，天不足畏，地不足惧，神仙牛鬼蛇神皆不足畏，天下人心向背才不可不畏惧哉!唯有眼睛向下，只有那些生活在民间，与人民同呼吸共命运的真正有骨气绝不同流合污的中国学者读书人，才能看清楚问题本质，才可能有真知灼见。这就是中华哲学王老子开篇讲的“恒有欲也以观其缴，恒无欲也以观其渺”真理至理名言。目前倘若没有主导思想和制度政策层面的根本性系统性改变力挽狂澜，一场真正的浩劫几乎是不可避免的!估计我老人家的话忠言逆耳很逆鳞，是多余的了，因为利益牵扯实在太深太广盘根错节，呜呼，痛哉!

　　附录：

　　下面附录关于马克思资本论里的相关地租理论，涉及一些艰深专业概念逻辑，因经济专业基础差异读者量力而行，不一定非要读。我老人家竭尽全力用最通俗的语言来描述这个事情整个过程，让普通人能读懂。

　　级差地租：

　　由于土地有肥沃程度、地理位置等方面的差别，因而同量资本投入生产条件不同而面积相同的土地，劳动生产率和产量收益也不相同。而农产品必须按照由条件较差的劣等土地生产的农产品的个别生产价格所决定的社会生产价格出售，只有这样，租种劣等土地的农业资本家才能获得平均利润，从而才肯于租种劣等土地。投资于较好的优等土地和中等土地的农业资本家，其农产品的个别生产价格本来低于社会生产价格，但仍按照社会生产价格出售，就可以获得超额利润，这个超额利润便作为级差地租缴纳给土地所有者，农业资本家自己则获得平均利润。而租种劣等土地是不缴纳级差地租的。

　　绝对地租：

　　绝对地租形成的条件是农业资本有机构成低于工业，或低于社会平均资本有机构成。农业资本有机构成较低，同量资本在农业中可推动更多的活劳动，在剩余价值率相同的情况下，农业部门所创造的剩余价值高于工业部门，从而农产品的价值便会高于其社会生产价格。农产品的价值高于社会生产价格而产生的超额利润，便形成农业资本家向土地所有者缴纳的绝对地租。

　　绝对地租是土地所有权的实现形式，与农业地租来源不同，城市绝对地租来源于产业部门创造的剩余产品价值，但不同行业也有所不同。具体来说，工业用地地租来源于产业工人直接创造的剩余产品价值的一部分;商业用地地租来源于产业部门劳动者创造后转移过来的，商业部门本身并不直接创造地租;城市服务业和银行保险业来源与商业用地基本相同;住宅用地地租来源于工资，是必要劳动部分创造的价值部分

　　绝对地租一般是随着社会经济发展水平的提高而提高。在这一点上，马克思说过：“地租完全不是由地租的获得者决定，而是由他没有参与的和他无关的社会劳动的发展决定的。”绝对地租的增长来源于两个方面：一是随着城市经济的发展，社会劳动生产率相应提高，产业部门所获得的超额利润和平均利润提高，相应的土地要素所得的超额利润或平均利润也提高，因而地租量也会提高;二是城市经济发展对有限土地需求的不断增加，土地价格增长，导致

　　级差地租两种形态的区别和联系有：

　　①形成的条件不同。级差地租Ⅰ是等量资本投在不同的土地上，级差地租Ⅱ是对同一块土地连续投资。但是，两者的实质都是超额利润。

　　②转化为地租的方式不同。转化为级差地租Ⅰ的超额利润，在签订租约时就规定完全归土地所有者占有;而转化为级差地租Ⅱ的超额利润则是租种期间农场主追加投资所形成的，所以归农场主占有。

　　③经营性质和投资额水平不同。级差地租Ⅰ产生于粗放经营阶段，投资额较少的时期;级差地租Ⅱ则产生于集约经营阶段，需要有较高的投资水平。

　　绝对地租量增加。

　　城市级差地租主要是由地理位置和追加投资产生的，土地自然肥力一般不起作用。城市级差地租同样存在着级差地租I和级差地租Ⅱ两种表现形式。

　　对于城市级差地租I，影响因素主要是位置，这种影响主要表现在两个方面：①流通过程运输费用的差别，处于地段优越位置的企业由于比其他企业节省运输费用而取得超额利润;②资金流通速度的差别，位置好的地段客流量多，相应的单个资金的周转速度较快，相应会产生较高的利润率，因此取得超额利润。这种因位置差异而产生超额利润，在一定的条件下就会转为级差地租归土地所有者(国家)所有。

　　对于城市级差地租Ⅱ，是以等量资本连续投在同一块土地上而产生不同的生产率形成的，在实际中表现为两个方面：

　　①在微观方面，主要通过高层建筑的容积率宋体现，一般来说，房屋建筑单位的利润随着容积率的提高而提高，不仅获得一般利润，还获得相应提高的超额利润，这种超额利润在租约期间归土地投资者占有，租约期满，则转化为级差地租Ⅱ，归土地所有者占有;

　　②在宏观方面，主要通过对原有的城市基础设施的二次开发，提高城市的客观环境，改变原地段的级差等级，从而产生新的级差。这种对全市的投资分摊在城市的每一块土地上，起初表现为土地资本的折价与利息，当整个基础设施投资完成后，产生新的级差后，这些改良的土地一旦归土地所有者占有，“一旦投入的资本分期偿还，这种化为利息的地租就会变为纯粹的级差地租。”

　　级差地租量的测定依据土地级差收益，具体测定思路为：首先，析出土地要素对超额利润的贡献量，然后根据企业和国家对土地投入的各自贡献分割出级差地租幅度和水平。级差地租量的下限一般为城市绝对地租，上限为使用最优城市土地最好企业实际所获得的表现为超额利润那一部分的土地级差收益，其上下限之间的弹性由土地供求状况来决定。