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反驳孙立平“反对北京市大幅增加住宅用地供应”的言论

作者:王小宁 发布时间:2017-05-17 13:08:17 来源:民族复兴网 字体:   |    |  

  政府的目标应该是挤压房地产泡沫,防止房地产业崩盘,使中国的房地产业能够健康发展,使大量资金从房地产业流出,流向实体经济,使住房是用来住的,不是用来炒的,成为现实。房价跌到多少合理?应该跌掉一半,一线城市跌到每平方米2万多元,二线城市跌到每平方米1万多元,三、四线城市每平方米2千至8千多元。这样,中国的房地产就健康了。

反驳孙立平“反对北京市大幅增加住宅用地供应”的言论

  据《北京电视台》消息,4月7日,北京市政府批准《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,北京计划今后五年供应住宅用地6000公顷,其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷,以保障150万套住房建设需求。2017年全市计划供应住宅用地1200公顷,保障30万套住房建设需求。包括产权类住房25万套,租赁住房5万套。据说:北京市2017年供地比2016年大量增加,增加了10倍。

  清华大学著名教授孙立平对这一消息的评论是:

  【“这个办法一出台,引起一片欢呼。但我要说,以增加商品房用地的方式来调控房地产市场完全是错的,不但这个是错的,大部分基于房地产调控房地产市场的措施也基本是错的。如果说这种办法在北京还多少有点道理的话,如果推向全国,将来贻害无穷。为什么?因为今天的房地产问题已经不是由房地产本身造成的。人们经常用供求关系来论证这种做法的合理性。这在以前是对的,在今天则是错的。在住房紧张的时期,增加供给可以抑制房价。但到今天。城镇居民人均住房面积达35平米,户均1.1套,此外还有100多亿平米广义库存的情况下,供给已经不是问题。至多也是结构性问题,如在北京这样的地方。说明白点,中国已经不缺房子。就是北京这样的地方,所谓刚需也主要是‘新市民’的刚需。如果现在进一步加大土地供应,将会造成大量将来永远也不会有人住的‘库存’。有人会说,那为什么现在很多地方一房难求,以至于不得不限购?我以前曾经解释过,这主要是由去年下半年出现的对货币贬值的恐慌造成的。由于这种恐慌,有钱人急着把钱变成房子,以求保值;由于这种恐慌,有刚需但钱不充裕的人也提前买房,怕手里有的那点钱将来离房子更远。要看到,这种恐慌造成的实际上是一种假性的需求。如果按照这种假象需求提供供给,假象需求一消失,将会是一片狼籍。”】

  我认为孙立平的评论有一定的道理,但是失之片面。全国情况不同,大多数三、四线城市不宜增加住宅用地供应,而北京等一线城市和多数二线城市(极少数三、四线城市)应该增加住宅用地供应。原因是:大多数三、四线城市建造了过多的住房,出现了大量鬼城、烂尾楼,住宅积压过多。这些地方急需消化库存,当然不应再供应住宅用地。但是,一线城市、多数二线城市、极少数三、四线城市则不同,由于近年住宅用地供应过少,造成了新建住宅过少,再加上房屋炒作等原因,造成房价急剧上涨。我曾讲过,为什么一、二线城市近年住宅用地供应过少,有两个原因:1、地方政府有意减少住宅用地供应,目的是推高房价;2、政府手中的土地,由于征地成本过高,卖不出去。北京市和一些城市出现过多次土地拍卖流拍,和房地产商将拍得的土地退地的情况。

  最近,看到深圳市政策研究室主任、党组书记吴思康的一个发言。他说:

  【“深圳目前有住房1041万套,十三五期间深圳将增加70万套住房。深圳的户均人口是2.59人,按照每户2.59人测算,我们现有的住房可以容纳2800万人,深圳现在实际人口大概是2000万人左右,深圳人口的变动趋势这几年呈一个总体稳定,甚至略有下降的趋势。从这一点分析,如果房子只是用来住是足够的,如果用来炒作那就是不够的。”】

  吴思康是深圳市的重要经济政策官员,他提供的数据应该是比较准确的。但是,他忽略了两点:1、住房的需求不能按照户均人口计算。现代趋于小户,深圳是个年青化城市,有很多一人一户、两人一户的住户,也就是说实际住户远比按户均人口是2.59人计算的户数要多得多;2、并不是每户都只有一处住房。有些两处住房的住户,住房是为自己住的,不是用来炒作的。这样一算,深圳1055万套住房,(十三五期间前深圳住房为1041套,2017年增加的70万套住房的五分之一14万套。)就是用来住也是远远不够的。深圳是一个商业气氛过于浓厚的城市,有很多人炒房,有人拥有几套住房是很普通的。炒房和腐败等原因,必然造成房屋的空置率很高。要想解决很多人没有住房,房价非常高的问题,征收房地产税是最现实有效的办法,增加住宅用地供应也是办法之一。总的来说,全国三、四线城市住房过剩是极其严重的,就是房价跌到成本以下也卖不出去。而一、二线城市,就是解决了房屋炒作和空置率问题,实际住房还是不够需求。所以说,一、二线城市在此前多年住宅用地供应过少的情况下,大幅度增加住宅用地供应是合理的。

  对于房地产泡沫,房价过高的问题,最好的解决办法是征收房地产税。但是,令人不可理解的是中央政府至今不肯征收房地产税。从去年以来,政府采取了限购、限贷、限售、限卖(只能出租)等措施,银行对房地产业贷款也采取了严控的措施。现在一、二线城市已经出现了住房交易量大降的情况,高房价也出现向下的松动。但是,对于挤破房地产泡沫,使房价大幅度下降,作用并不很大。政府是害怕房地产泡沫的破裂。

  就北京来说,有两个好消息:1、前些日子,中央宣布雄安新区成立。雄安新区对北京、天津,特别是北京的高房价会形成冲击;2、现在又有了北京市大幅增加住宅用地供应的消息,又一次对北京市的高房价形成冲击。当然,这两个冲击的见效是迟缓的,要一、两年后才能生效。所以还是应该立即征收房地产税,它的效果更为直接、有效、快速。我们都知道,一、二线城市房屋空置率是很高的,这是房地产泡沫,炒房、房价过高的主要原因。为什么不首先解决炒房和房屋空置率问题呢?制定和决定政策的人过于考虑个人和权贵阶层的利益了。但愿在房地产崩盘之前,雄安新区建设和北京市大幅增加住宅用地供应两个措施能够生效。

  孙立平说:“以增加商品房用地的方式来调控房地产市场完全是错的”。这是不对的。调控房地产市场有多种措施,其中包括增加商品房用地。我在《再不征收房地产税 中国一、二线城市房地产将崩盘》一文中说:“政府现在应该做的是:主动挤压房地产业泡沫,防止房地产业崩盘。主要措施是:1、征收房地产税;2、银行和金融机构对房地产商贷款和个人购房贷款实行紧缩;3、不准土地闲置,在一、二线城市适当增加土地供应量;(政府手中有大量的已征土地)4、政府投资建造公租房、廉租房,实行购房租房并举;5、加快城市老旧房屋的改造;6、对房产进行重新登记;7、反对少数房地产商对房地产业的垄断,允许符合规划的个人自建房,允许农村集体建房;8、合理解决小产权房问题;9、允许城市人到农村购买农民住房; 10、对经济适用房进行清查; 11、对于房改进行清查;12、取消住房公积金。” 调控房地产市场应该打组合拳,“不准土地闲置,在一、二线城市适当增加土地供应量”应该是措施之一。

  孙立平说:

  【“城镇居民人均住房面积达35平米,户均1.1套,此外还有100多亿平米广义库存的情况下,供给已经不是问题。至多也是结构性问题,如在北京这样的地方。说明白点,中国已经不缺房子。就是北京这样的地方,所谓刚需也主要是‘新市民’的刚需。如果现在进一步加大土地供应,将会造成大量将来永远也不会有人住的‘库存’。”】

  孙立平的这些话有问题,他没有考虑到大量农民工及家属进城的情况(也就是城市化),还有很多中小城市的人到大城市发展的情况。中国有2亿多农民工,加上家属有4、5亿人。他们今后几年要真正进城,而且大多数要到一、二线城市落户。每年毕业的大学生,留在或者到一、二线城市的人有很多。子女在一、二线城市落户后,又会有很多年老的父母跟到一、二线城市来。人口向大城市集中,不光是中国的现象,也是世界性的趋势。这就是一、二线城市的“刚需”,这些新市民需要数量很大的住房。在中国,由于没有计划,盲目发展,(我并不是要重回计划经济,我主张有计划指导的市场经济,而反对自由主义市场经济。)造成三、四线城市,甚至五、六线城镇盲目地搞房地产。中国100多亿平米广义住房库存主要在这些地方,并不在一、二线城市。

  为什么一、二线城市要大幅增加住宅用地供应?是因为,政府采取限购、限贷、限售、限卖(只能出租)等措施,银行对房地产业贷款也采取了严控的措施,结果造成了房地产市场的一潭死水,或者说是整个都被卡死了。有房的人、房地产商不愿降价出售住房,坚持要高价,无房的人买不起高价房。即使存在大量房屋空置,也不会到无房户手里。这种有价无市的情况很容易造成房地产崩盘。政府增加住宅用地供应,是想把死局做活。我希望北京和一、二线城市,在大幅增加住宅用地供应的同时,应该对供应的土地进行限价,减少房地产的繁重的税费,对建成住房进行限价和至少拿出一半的住房用于公租房、廉租房。(如果,在供地上价格过高,建成的住房房价过高,那么大幅增加住宅用地供应作用就没有了,这一做法最后以失败告终。)结果是广大无房户可以买到价格较低的住房和租到价格较低的公租房、廉租房。整个房地产市场房价、房租将大幅度下降。房地产泡沫消失,房屋空置率减少,炒房被有效抑制。

  孙立平说:

  【“我以前曾经解释过,这主要是由去年下半年出现的对货币贬值的恐慌造成的。由于这种恐慌,有钱人急着把钱变成房子,以求保值;由于这种恐慌,有刚需但钱不充裕的人也提前买房,怕手里有的那点钱将来离房子更远。要看到,这种恐慌造成的实际上是一种假性的需求。如果按照这种假象需求提供供给,假象需求一消失,将会是一片狼籍。”】

  孙立平的解释是片面的。房价大涨有货币贬值的恐慌的因素,但更多的是购房者赚大钱的欲望。多年来,政府起了很坏的作用,为了GDP的增长,为了获得巨大的房地产业税费收入,积极地推动房地产业的高速发展。为此,政府大笔举债,要求银行降低利息,大量放款。由于房价逐年以较高速度增长,又吸引了大量民间资金的投入。三、四线城市本来就没有多少需求,大搞房地产的结果早已是一片狼籍:鬼城、烂尾楼。但一、二线城市不会造成一片狼籍,因为房屋需求是很大的。将来一、二线城市出现的问题不是房屋大量过剩,而房地产泡沫破裂后的破产潮和巨额财富的消失。政府手中大量高价土地不得不低价出售,房地产商亏损、破产,银行坏账严重,地下金融机构的破产,炒房者的破产。在高房价时买房者会后悔莫及,有的会悔约。总之,这一部分单位、个人损失会很大。这就是过度发展房地产业,过度推高房价的恶果。一、二线城市不是假象需求,真正的需求是有的,随着房价大跌,会有越来越多的无房户加入购买住房的行列。

  我想事先提出警告:出现房价大幅度下跌,政府千万不要出来救市。政府对房价的认识是有问题的。保持房价稳定是错误的,这是保持过高房价不变,保持严重的房地产泡沫不破裂。政府的目标应该是挤压房地产泡沫,防止房地产业崩盘,使中国的房地产业能够健康发展,使大量资金从房地产业流出,流向实体经济,使住房是用来住的,不是用来炒的,成为现实。房价跌到多少合理?应该跌掉一半,一线城市跌到每平方米2万多元,二线城市跌到每平方米1万多元,三、四线城市每平方米2千至8千多元。这样,中国的房地产就健康了。

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