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宋鸿兵:深圳拆迁创造暴富神话,城中村改造能否兼顾社会公平?

作者:宋鸿兵观天下 发布时间:2019-09-27 08:09:47 来源:民族复兴网 字体:   |    |  

 

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  深圳的楼市这两天又火了,深圳最“著名”的城中村白石洲即将拆迁,网上流传将因此诞生1878个亿万富翁,这样的造富神话挑动着人们敏感的神经。

  拆迁工作已箭在弦上。从6月开始,有不少房东开始通知租客:本村的城市更新工作已经正式启动,请在9月底之前结清租金和水电费并搬离。

  1878个亿万富翁的传闻是怎么回事呢?这首先是因为白石洲的位置十分特殊,四周都是深圳地标式建筑,世界之窗、欢乐谷、华侨城高档住宅区、深圳湾超级总部基地、高尔夫球场……拆除重建后,白石洲地块的房价必然水涨船高。目前白石洲地区的二手房按楼梯房、电梯房区分,每平方米单价在65000~75000元之间,而周边华侨城的房价则在10万元左右,据此估算,拆迁重建后的房产很有可能达到每平米10万元。

  白石洲地区共有村民1878户,据当地一位已经签约的村民向中国新闻周刊记者透露,他家的拆迁面积在1200平方米左右,按照1:1.03的补偿标准,拆迁后将得到15套回迁房,其中7套是公寓。如果房价能达到10万元,总价值将过亿。因此网上风传白石洲拆迁将诞生1878户亿万富翁。

  不过据代表村民利益的白石洲股份公司透露,当地家庭的平均物业面积在五六百平米,面积超过1000平方米以上的村民不到20%,一夜诞生上千个亿万富翁的说法并不成立。

  虽然造富神话的误会解开了,但有一点改变是肯定的,即白石洲拆迁改造后房价和房租必然上涨。白石洲本来是深圳市区内规模最大最集中的城中村,是外来人口的“深漂第一站”,居住着大量外来人口,有数据显示,至少8万住户受到白石村清租的影响。而根据新的规划,白石洲旧改项目定位为响应高新科技创新中心、华侨城文化创意中心、超级总部基地、南山后海中心的需求,以居住、商务功能为主导的城市综合配套区。再加上其位于深圳核心地区的区位优势,重建后的白石洲房价和房租想不涨都难。

  这可能使得深圳低收入群体的居住方面的供需矛盾更加紧张。城中村原本最大的优势是位于核心地区、交通便捷且房租相对低廉,虽然居住环境不如新建小区,但受到广大低收入群体尤其是刚到深圳积蓄不多的年轻人欢迎。城中村不仅为愿意打拼的追梦人提供了一个落脚之处,客观上也降低了生活成本,为城市保留充裕的劳动力提供了帮助。

  尤其对深圳这样发展飞快的城市来说,正规的住房供应跟不上迅猛增长的人口,庞大的需求催生了城中村的茁壮成长,可以说城中村正是过去四十年深圳城市活力的象征。

  当然,这并不意味着城中村应该永远存在下去,随着经济的增长,人们分享发展红利,改善居住环境,这也应该是城市发展的题中应有之义。老旧小区不堪使用,拆旧建新,这是城市新陈代谢的正常现象。

  但是,这种改造的节奏要综合考虑居民承受能力以及总的供需关系。如果只是因为城中村影响市容市貌等理由就要拆迁,而且没有提供足够的替代房屋供应,那么只会按下葫芦起了瓢,迁走的住户还会在另一个阳光照不到的角落重建城中村。

  而且城市产业和人口不可能都是“高大上”,各行各业的配套必不可少。从国际经验来看,一名中高收入的城市就业人口,需要四名中低收入人口为之服务,如果因为生活成本飙升使得后者大幅减少,那么城市的综合劳动力成本也将大幅度提高,所谓高端精英的生活反而更加不方便,而且成本也会水涨船高,就有可能移居其他城市甚至国外。  因此根据实际情况容忍城中村的存在,有的时候不失为一个折中的好办法。

  当然,更好的办法也有,就是在城市中按比例配套建设廉租公寓。深圳作为中国最不依赖土地财政的城市,完全有财力支撑这项工程。在形式上可以区分吸引高端人才的和保障低收入群体的,照顾不同层次群体的差异化居住需求。

  深圳现在作为中央确定的示范区,需要认真思考让全体居民住有所居的问题。我们往期的文章曾分析过,未来住房供应会重点发展租赁住房,而单纯依靠市场化无法提供充足供应。以长租公寓为例,回报率仅有2%左右,不足以吸引企业长期大量投资,比如不久前深圳深业中城公司就将原定用于租赁的住房改为出售,原因就是长租公寓推进艰难、盈利难题迟迟无法解决。而房租如果上调至社会资本平均的利润率,那意味着房租要翻几番,居民又租不起,还是只能往偏远地区搬家。

  长此以往,有房与否会成为划分社会阶层的标准,使得中低收入群体被边缘化,不仅社会多元化与创新力会受损,他们也会积攒对社会的不满情绪,最终演变成阶层对立与社会分裂,香港就是前车之鉴。

  因此旧城改造需要根据各地实际情况不同有节奏地推进,而且应当在城市核心区按比例配套建设廉租公寓。同时应允许提高容积率建设高层公寓。这一点可以借鉴新加坡的组屋制度,硬性规定商品房与廉租房的比例。像是深圳这样财力雄厚的城市,还可以适当增加廉租房的配建比例。从长远来看,深圳要以世界级大都市为目标,这一步是迟早要迈出去的。

 

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