凯风君:躲不过的泡沫：退房、甩卖、加息，这个超一线城市又到大跌边缘

        这个全球房价最贵的超一线城市，楼市突然冷了。

        7月以来，香港出现多起退房毁约事件。

        仅新鸿基地产在元朗的楼盘，就有5宗取消订购。这5个买家为此要赔上200万港元的定金损失。

　　与此同时，新鸿基地产对南昌站港铁新盘开出前所未有的大优惠，折后价平均为每平方英尺23893港元（合24万元/平方米），比去年12月均价降了10%。

　　新房市场寒意沁人，二手房市场也是如此。在红磡，有买家放弃40万港元的定金，要求取消一间二手公寓的交易。毕竟，1000万港元的房子，下降个10%，就少了100万港元，这笔账不难算。

　　根据地产代理公司Ricacorp统计，从6月开始，香港新房、二手房成交量双双出现下滑。

　　新房方面，7月仅成交1740件，环比减少15%；而截至8月月中，成交量仅为711件。

　　二手房方面，7月销售4040宗，环比减少7%，本月到月中仅有1300宗。

　　雪上加霜的是，一众投行机构纷纷唱空香港楼市。

　　瑞银估计，未来一年香港房价降下跌10%，花旗预测今年下半年就会走跌7%，而中信里昂证券则预期下跌15%，同时，下调香港地产股评级至“减持”。

　　中信里昂房地产研究部门负责人直言不讳地说：

　　那些上半年买房的人实在是太勇敢了。

01　加息噩梦再临

　　香港楼市风雨飘摇，最直接的导火索，是贸易争端和美国加息。

　　作为转运港口，贸易争端对于香港的影响毋庸置疑。但与贸易争端相比，美国加息才是最致命的临门一脚。

　　今年以来，从土耳其到阿根廷，从巴西到俄罗斯，本土货币大幅震荡。美元加息之际，也就是新兴市场动荡之时，这早已是历史反复证明的常识。

　　人民币和港币同样如此。今年以来，人民币一度从6.25跌到6.96，最高贬值超过10%。而港币与美元是联系汇率，要保证汇率在7.75-7.85之间波动。美国加息，香港经受的冲击更是远远高于内地。

　　从2016年开始，美国联邦基准利率已经从0.5%加到1.75-2%。为了保障港元币值稳定，从4月开始，香港金管局在市场大幅出手回购港元。

　　仅4-5月就入市18次，累积承接703亿港元沽盘。8月15日，金管局再度入市，两天时间四次出手，累计买入168亿元港元。

　　美国加息才到中途，香港为了汇率维稳，就已付出将近900亿港元的代价。未来，美国加息还会持续，今年下半年2次，明年3次。随着基准利率越来越高，汇率维稳的代价也会水涨船高。

　　唯一的可行方案，就是香港继续跟随美国加息。其实，从2017年开始，香港金管局就跟随美国调高利息，美国联邦基准利率从0.5%加到2.0%，香港贴现利率也从1%升2.25%。

　　这一切，只是刚刚开始。　　作为势头最强劲的香港楼市，已经感受到重压，5年后首度加息。

　　8月14日，汇丰控股、中银香港和渣打香港三大银行，将按揭利率调高至2.25%-2.35%，上调10个基点。

　　美国加息周期仍未结束，今年到明年，这5次加息，香港还跟不跟？

　　不跟，港币币值就不稳定，98年被索罗斯狙击的教训还热着呢。

　　如果继续跟随加息，香港房地产必然要开始承受起狂风暴雨的代价！

02　楼市调控高压

　　没错，香港也有楼市调控。

　　不过，与内地青睐限购限售等行政手段不同，香港的更着重于调控税率。

　　先是增加印花税。

　　2016年11月，香港将住宅物业印花税率调高至交易额的15%，再加上2012年专门对外地人开征的15%的“买家印花税”，非香港居民的印花税率高达30%。

　　只问你狠不狠？

　　接着开征空置税。

　　2018年6月底，香港宣布开征空置税，对于空置6个月以上的新房额外开征相当于楼价5%的空置税。

　　空置税喊了这么多年，没想到先在“寸土寸金”的香港落地了。

　　这还没完，香港推出五折购房，力图遏制商品房价格上涨。

　　同在6月，香港宣布：居屋单位将按评估市价的52%出售，而不是原来的70%。

　　所谓居屋，其实就是“居者有其屋”的保障房。降低保障房入市价格，对于平抑市场房价也是有一定作用的。

　　与这一系列主动的调控相比，被动的资金流入锐减更加致命。

　　根据高力国际的报告， 2018年上半年，内地对香港住宅用地的投资金额累计8.35亿美元，去年这一数字则高达70亿美元。

　　加息周期的到来，叠加楼市调控的高压，加上外来资金的悬崖式下跌，香港房价如何承受？

03　房价全球最高

　　香港楼市调控为什么这么猛？

　　答案很简单，房价太高，涨幅太猛。香港房价之高，不仅让北上广深望尘莫及，还碾压纽约伦敦东京等一系列世界城市。

　　所以，每一个初到香港的人，都会学到两个词：寸土寸金，千尺豪宅。所谓千尺，折算过来，其实还不到100平方米。

　　2018年6月的最新数据显示，港岛均价高达18.38万港币/平，九龙为15.8万港币，而与深圳一河之隔的新界也高达14万港币。至于大面积的“千尺豪宅”，港岛的均价更是高达22.5万港币。

　　与之对比，北上深的均价也就6万元左右。

　　从2016年开始，香港楼市已经连续27个月上涨，并连续18个月刷新最高纪录。而从2003年开始，香港楼市已经制造了15年的上涨神话。当内地楼市还在摸索前进时，香港就已经是全球房地产市场的标杆了。

　　根据中原城市领先指数，香港房价指数已从最低点的31.77涨到今年8月的188.64，翻了6倍左右。

　　国际公共政策顾问机构—Demographia，在2018年初公布了一份2017年国际房价负担能力报告：

　　香港连续第八年，成为房价最难负担城市之首。

　　这种“战绩”，谁能与此匹敌？

04　谁能隔岸观火？

　　能与香港相匹敌的，放眼全球，或许只剩下内地一二线城市。

　　在房价上，北上广深的均价虽然无法与香港进行匹敌，但如果考虑到收入差距，香港的房价收入比不一定比内地高多少。

　　不过，与房价相比，更值得一提的是，内地房地产的蓬勃发展，离不开对香港的学习和模仿。换言之，在房地产上，香港是老师，而内地一二线城市都是学生。

　　无论是70年土地所有权、土地财政还是高度垄断的供地模式，无论卖楼花、预售制还是最近热议的公摊面积，都是跟随香港而来。

　　至于财政对于卖地的需要、经济发展对于房地产的依赖，都是如出一辙。　

　（略有删减）